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不動産購入の流れ

 不動産に関する知識を説明いたします!

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取得費用

不動産物件の購入や新築で住宅を建てた際に住宅ローンを組むわけですが、住宅ローンをどこの金融機関から借り入れをするか、またどのようなタイプ・金利の住宅ローンを組むかによって総返済額は変わっていくことになります。

また諸費用に関しては大まかなの話になりますが物件購入金額の3から8パーセントぐらいかかると考えておきましょう。

また不動産会社に物件探しの依頼をして、契約まで行った場合には不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。

不動産会社に支払う仲介手数料は物件価格の3パーセント+6万円の金額に消費税をかけた金額になります。

上記の金額以外にも中古住宅や中古マンションなどの不動産物件を購入する際にかかる金額があります。

購入した物件への引っ越し代やアパートやマンションなどの賃貸物件からの住みかえの場合は退去するまでの日割で発生する日割家賃や、物件を管理している不動産会社にもよりますが、部屋から出て行く1ヶ月前に通知しておかなければ違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。

また賃貸物件を出ていく際に現状回復のための費用がかかる場合もあるのでその点も注意しておきたい所です。

購入した物件の傷み具合や状況によってはリフォームの費用が必要になります。。

実際リフォームを初めから考えている場合は、住宅ローンの種類や金融機関によって異なりますが含めて借り入れすることも考えましょう。

引越の費用は引っ越す物件までの距離や、引越先のマンションの階数やエレベーターの有無、運び出す家財の量と使用される車両の大きさによっても変わります。

もし引っ越しの費用を少しでも少なくしようと思うのならば土日を避けて平日で引っ越し業者に頼むようにしましょう。
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不動産購入の流れ (10)

重要事項の説明を受け、契約条件について買主・売主双方が合意したら、売買契約を締結します。
一度契約を締結すると簡単に解除することはできないので、事前に契約内容を十分に確認することが重要です。不動産会社にも説明義務などが課されていますが、最終的に契約は、「自己責任」で締結するものなので注意してください。

買い主と売り主が集合し売買契約書を読み上げて契約内容の最終確認をします。その上で、契約書に署名・押印し、手付金等の授受を行います。
不動産売買契約では、契約締結時に「手付金」と呼ばれる金銭を買い主が売り主に支払うことが一般的です。
手付金とは契約の締結を証することを目的として授受される金銭をいいます。一般的に不動産売買契約では「解約手付」として授受されます。
「解約手付」とは、買主は既に支払った手付金を放棄し、またその返還を求めないこと、また売主は既に受けとった手付金の倍額を買い主に返すことにより、売買契約を解除することができる手付けをいいます。
ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付けによる解除はできません。

次に瑕疵について理解しましょう。
雨漏りや建物本体の白アリ被害のような物件の欠陥などを瑕疵(かし)といいます。そのうち、買い主が売り主から知らされていなかった瑕疵を隠れた瑕疵といいます。
隠れた瑕疵が判明した場合、買主は売主へ物件の修補や損害の賠償を求めることが可能です。また、欠陥などが重大で、住むこともままならない場合は契約の解除を求めることもできます。このような、物件の瑕疵に関する売主の責任を法的には「瑕疵担保責任」といいます。
売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負うか否か、負う場合は物件の引き渡しからどのくらいの期間、責任を負うのかなどが取り決めます。しかし隠れた瑕疵をめぐるトラブルは非常に多いことから、売り主は物件の瑕疵について誠実に情報提供をする、買い主は十分に物件を確認することで、契約前に瑕疵を明らかにしていくことが重要です。なお、不動産会社が売主の場合は2年以上瑕疵担保責任を負うことが義務づけられています。
また、新築の家の売主は、住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間は瑕疵担保責任を負わなければいけません。
なお、売買契約に、瑕疵担保責任の定めがない場合は民法の規定に基づきます。民法の規定では、売り主の瑕疵担保責任の期間が限定されないことから、一般的に売買契約では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を明確にします。期間の定めがない場合には、売主が瑕疵担保責任を負うのは買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内と定められています。

不動産売買のように大きな取引を行う場合は売主と買主の信頼関係の上に成立します。一度契約を締結すると一方の都合で簡単に契約を解除することはできないので注意しましょう。

売買契約時に不動産会社が仲介に入っている場合は仲介手数料を支払うことも多いようです。
 

不動産購入の流れ (9)

契約前には、必ず行われるのが重要事項説明です。

重要事項とは、宅地建物取引業法により不動産売買にあたり不動産会社の宅地建物取引主任者が買主様に説明しなければならない事項をいいます。対象不動産の登記簿に記載された事項、都市計画法、建築基準法等の制限、契約解除に関する事項などがあります。
購入するかどうかの最終的な判断をするためには、その内容を理解することが大切です。しかし重要事項に記載されている内容は難しいことが多いため、事前に準備してもらい、目を通しておくことをおすすめします。また当日説明を受けて内容をよく理解しないまま契約し、トラブルになるケースもあります。必ず内容をよく理解してから契約に臨みましょう。

重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。

<宅地建物主任者の確認>
重要事項説明を行う宅地建物取引主任者は、取引主任者証を提示した上で説明をしなければいけません。
説明者が確かに宅地建物取引主任者であることは主任者証で確認してください。万が一、説明者が宅地建物取引主任者でない場合は、その不動産会社は法令に違反していますので注意しましょう。

<取引の態様>
法令で義務づけられた説明項目ではありませんが、通常、その不動産会社が、自ら売主なのか、売主の代理なのか、媒介(仲介)なのか、といった取引態様の説明があります。

<物件の概要>
物件の所在地や面積などが記載されます。まずは、登記記録(登記簿)等により購入物件をしっかりと特定しましょう。各種税金の軽減措置や、住宅ローンを利用する要件として、物件の登記記録(登記簿)の面積の下限が決められているものがありますので確認が必要です。

<登記簿に記載された事項>
重要事項説明書の記載事項を登記簿内容と照らし合わせて確認します。物件に抵当権などの権利が設定されている場合は、その内容について説明を受けることが重要です。

<都市計画法、建築基準法に基づく制限>
都市計画法で定められた用途地域や地域地区の種類が記載されています。
都市計画法や建築基準法による制限を確認することで、購入する物件の建物に関する制限や周辺環境の概要を把握してましょう。また土地と道路の関係は建物の建築に大きな影響を与えます。
道路幅員が狭いと建築可能な建物の規模も小さくなりますので、道路と建物の関係についても十分に確認しましょう。これ以外にも、建物の高さ制限など、様々な規制がありますので具体的な制限の内容について説明を受けましょう。

<道路その他のインフラに関する事項>
購入予定物件が私道に接している場合は物件に私道部分が含まれるかどうか、また含まれる場合はその面積や位置などを説明してもらいます。私道は権利関係が複雑で、維持管理のための負担金や道路の掘削等に所有者の承諾、通行料の負担などさまざまな確認が必要です。
また飲用水などのインフラの整備状況について説明されます。生活に不可欠なものなので整備状況は整備されている場合でも負担金などが必要な場合もあるので確認しましょう。飲用水などの設備が未整備の場合は、整備の見込みについて説明を受けます。購入後に整備される場合にも、特別な負担が必要となることがありますので注意しましょう。

その他にも<その他物件に関する事項><契約条件に関する事項><マンションなど区分所有に関する事項>
などがあります。

重要事項説明書には、専門的な内容も記載されているため難しいとおもいますがひとつひとつ丁寧に解説してもらい理解しましょう。購入しようとする物件をしっかりと特定し、影響を及ぼす可能性のあるの権利が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどを必ず確認しましょう。重要事項の確認を怠ると購入後に自らの権利を制限されることがありますので注意しましょう。
 

不動産購入の流れ (8)

一般的に、新築分譲マンションなど物件への購入申し込みは、現地の販売事務所で行われます。
購入申し込み時に「申込証拠金」としてお金を支払うことも多いようです。
「申込証拠金」とは購入意向が確かであることを示すために支払われるもので、契約が成立したときには、手付金や物件の購入代金に充当されます。契約に至らなかった場合には、申込証拠金は返還されますが、申込証拠金の法的な性質は必ずしも明確ではないため、その返還をめぐるトラブルも多いようです。
申込証拠金の支払いを求められた場合は、その後の取り扱いをしっかりと確認しましょう。必ず申込証拠金として授受されたこととその金額、支払日などが記載された預り証等を受け取りましょう。申込証拠金を支払って購入申し込みをし、物件情報と契約条件をより詳細に確認し、購入までの具体的な手続きを進めることとなります。

中古物件の場合、購入の申し込みは「買付証明書」と呼ばれる書類を作成し、不動産会社を通して売り主に渡される事が多いようです。
買付証明書とは、購入希望価格、代金の支払い条件、引き渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、署名・捺印したもので、具体的な購入希望を伝え優先的な個別交渉の開始を求めるものです。購入希望者から提示された条件を踏まえて、売主が契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。売主はこの段階で交渉相手をある程度絞り込みます。個別交渉では、互いの条件の違いを仲介する不動産会社がを調整し、より具体的な条件を決めていきます。
購入の申し込みの後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回することがあります。このような場合、一般的に売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。
ただし、特に不動産中古物件の売主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉をしているので申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。

不動産購入の流れ (7)

内覧をして物件を気に入ったら再度、物件の周辺環境や間取り、設備、購入条件などを確認しましょう。

まず、不動産会社から、物件について知りたい情報を遠慮なく聞き、不動産会社と相談しながら、購入希望条件を具体的にしていきましょう。条件が決まったら売り主に条件を提示するために購入の申し込みをします。申し込みは、書面で行うのが一般的です。
また申し込みの際、不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼し、媒介契約を結びます。媒介契約には、対象となる物件や、仲介業務のサービス内容、不動産会社の仲介手数料などが記載されます。そして資金計画を具体化させていきましょう。物件の購入資金以外に必要となる諸経費や毎月の返済額などについても試算しましょう。
不動産は金額の張る買い物ですから、充分検討してから購入申込みをしなければいけませんが、他に検討している方にも物件情報は流れています。不動産は同一の物件はありませんので、買い逃すと後で悔やまれる事にもなります。

基本的に売主との売買の交渉は、申込みをした順番になります。早急に決断し申込みをするようにした方がいいと思われます。しかし買い急いで、うっかり重要なチェックをしていなかったということがないように注意しましょう。また申込みの前にもう一度資金計算を行い、購入可能かどうかは必ず確認しましょう。

購入申込みでは物件購入金額を提示して行います。値段交渉も、申し込みの段階で行います。
例えば、売買価格より100万円安くなれば購入したい、また引渡しはいつ頃にして欲しいなどその申込みを元に、不動産会社に売主への交渉を依頼します。不動産会社が売主・買主双方の調整を行った後、契約になります。

買主としては、少しでも安く買いたい気持ちはわかりますが、相場とかけ離れた極端な値段交渉は、売主の感情を害し「あの人には売りたくない!」と心象を悪くします。後から売り出し価格に近い金額で申し込みしたとしても応じてもらえない可能性もあります。不動産の値段交渉については担当の営業マンと相談の上、常識の範囲内で行いましょう。

 

不動産購入の流れ (6)

物件の周辺環境が確認できたら実際に物件の内覧をしましょう。
中古物件にしても賃貸物件にしても物件の中を見ることは大事なことです。

新築マンション場合はモデルルームに行ってみましょう。定休日がある場合もあるので仲介業者の不動産会社に事前に予約をしていくことをおすすめします。
また注意しておきたいのは実際に分譲される新築マンションが建築予定または建設中の場合です。モデルルームと建築地が離れている場合もあるので実際に建物が建つ建築地にも足を運んで、土地の様子や周辺環境などを確認しましょう。
完成物件の場合、実際に物件を見ることができるので、広さや仕様、設備などのほか、窓からの眺望なども細かくチェックしましょう。未完成物件でモデルルームを見学する場合は、購入を希望する物件との間取りや広さの違いを考えて内覧していきましょう。
また、設備が標準仕様なのかオプションなのか確認しましょう。

中古物件の場合は不動産会社を通して売主様に確認を取り内覧の日程を調整します。
中古物件の場合は建物の維持管理状況や設備などの傷み具合を確認しましょう。一戸建ての場合は建物の内部のほか外壁や屋根、建物の基礎や土台を確認しましょう。マンションの場合は外壁や共用廊下などに大きなひび割れや傾きがないかを注意しましょう。
自分では不安な場合は、知人や友人に建築関係の仕事をしている方がいれば同行してもらうと良いかもしれません。案内の営業マンに事細かく聞いてみるのも必要です。
また物件によっては売り主が居住中のもあります。内覧中のマナーに気をつけましょう。また、設備や内装の汚れや傷、欠陥などに気がついても、後で不動産会社の担当者に相談するといった配慮が必要です。
中古物件の場合、「現状有姿」と言って内装が汚れていてもそのままの状態で引渡しを受ける事になります。渡しを受けた後でリフォームをする必要がある場合は、買主負担になります。売主がリフォームをすると買主の好みに合わない仕様になったり、工事に対してのクレームが発生した時に、直接に施工業者への申し出ができなくなる恐れがあるからです。
リフォームや設備の入替えが必要な物件は、その費用も資金計画に入れましょう。不動産会社がリフォームの事業部を持っていれば、物件購入からリフォームそして入居、その後のアフターまで安心ではないでしょうか。

不動産購入の流れ (5)

物件の情報収集をして希望条件に適した物件がみつかったり、住まい探しを依頼した不動産会社からも物件の案内を提案されりした場合はできるだけ現地確認・物件見学に行きましょう。

新聞折り込みやポスティングチラシなどでよく見掛けるオープンハウスにも足を運んでみてはどうでしょうか。チラシの紙面上やインターネットの文字・画像情報では周辺環境・雰囲気などは把握しにくいものです。またインターネットで調べた情報や不動産会社から提供された資料に掲載されている情報が最新の情報で無いことや正確ではないことなどがある為、自分自身で確認しておいた方が良いでしょう。

安全、快適な暮らしを送るためには、これから住もうとしている街がどのような場所か、あらかじめ調べておく必要があります。

実際に現地を見たり歩いたりして確認する、インターネットなどで情報を収集するという2つがあります。現地で確認しておきたい事は、駅から物件まで実際に歩いた時の所要時間やまた駅から物件までの経路に死角となる場所がないかなど防犯に関する事、スーパーや商店街の有無と場所・店の規模・品揃え・営業時間などの生活の便利性・学校や公園・病院・図書館・その他の施設の所在状況、周辺に騒音や臭い、振動などの原因になる施設などの有無などです。嫌悪施設や広い空き地などの有無を自分の目で確認しておきましょう。広い空き地がある場合は、大規模な建物が建築されることで環境が一変する可能性もあります。建築予定建物を知らせる看板が設置されている場合もありますので、確認しましょう。
また周辺環境の確認のために事前に地図などで周辺の様子を調べておくと現地での確認がスムーズに行えるでしょう。また、時間帯や曜日を変えて、周辺環境をチェックしましょう。不動産会社からの物件案内やオープンハウスの開催などは土曜日や日曜日の昼間が多いと思います。昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が違う場合があります。また、雨天時には、雨水が流れ込む場所や水はけの悪い場所などが分かります。購入すれば長く住むことになるわけですから慎重に確認しましょう。

しかし現地では調べられない情報もあります。自治体によって異なる住宅関連助成、子育て支援、その他の行政サービスの内容、災害が起きた場合の危険な場所や避難場所など、周辺の犯罪発生状況や危険な地域などインターネットで調べておきましょう。

現地確認とインターネットを上手く利用し、希望条件に適した物件をさらに選別していきましょう。


 

不動産購入の流れ (4)

今回は不動産(物件)価格について考えてみましょう。

不動産売買は、スーパーなどで買い物をするように明記された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で決まる訳ではありません。売り主と買い主が個別に希望価格・条件を調整し、合意したときに売買価格が決まります。

不動産の特徴として不動産には一つとして同じものが存在しません。不動産は”唯一無二”なのです。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況など周辺環境によって、価格が大きく変わります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように不動産の特徴を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。そこで物件購入を依頼した不動産会社に各物件ごとのメリット・デメリットを聞き、検討してみましょう。

不動産市場にも、相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。不動産価格は市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。また不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証できません。しかし不動産の購入で後悔しないためにも周辺物件の情報や販売事例などの多くの情報を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行いましょう。また最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、納得した上で取引することが重要です。交渉する上で必要になるのは購入を依頼した不動産会社、また担当の営業マンが熱心に交渉してくれるかも重要になります。そのためにも信頼できる不動産会社、営業マンを選んでおきましょう。

不動産の相場観を持っていれば、購入計画や条件の見直しを自分で判断することができます。例えば、希望エリアの相場が予算より高いと分かれば、探すエリアを広げたり、新築だけでなく中古住宅も含めて探してみるなど、希望条件の見直しをすることができます。また、検討している物件が割高なのか、相場並みなのか、割安なのか、ある程度把握することも可能となります。最終的に、購入額を決定するのは買い主自身「あなた」です。不動産会社や営業マンに押し込まれない為にも自分自身で判断しましょう。そのためにも周辺相場をつかんでおきましょう。

不動産購入の流れ (3)

住まいを買うために大きな課題となるのが物件価格です。
 
物件探しを具体的に始める前におおよその物件購入の予算を把握しておきましょう。住宅の購入に必要な予算の把握と資金計画の考え方について理解しましょう。その上で希望条件に適した物件の価格と物件購入のための予算が見合ったものかも確認しましょう。
 
まず希望条件に近い物件の相場を調べてみましょう。物件の情報は広告チラシやインターネット上で調べたり、物件購入を依頼した不動産会社をから提供される資料等で物件価格の確認ができると思います。
次に予算の目安を立ててみましょう。ここで見落としがちになるのが不動産購入には物件の価格以外にも必要な諸経費です。仲介物件を購入する場合に不動産会社に支払う仲介手数料や契約に必要な印紙代や登記費用、また不動産取得に関わる税金などの諸経費がかかります。住宅ローンの借入費用(事務手数料)や購入物件に掛ける火災保険料等も必要になります。また、引越し費用なども見込んでおきましょう。

 物件価格と諸経費を合わせた総額について、資金計画を立てましょう。自身の預貯金や現在のマイカーローンなどの借入額を把握し、住宅ローンの借入可能額などを確認してみましょう。不動産購入に対して用意できる自己資金を整理したり、ご家族からの援助などがある場合も早めに相談しておきましょう。年収や勤務先の状況により借入れ可能額を不動産会社や銀行等に相談・確認をしましょう。

月々の返済やボーナス時の返済を併用するかなども考えて無理のない返済計画と借入れ額を決めましょう。またインターネット上でも簡易的な住宅ローンのシュミレーターなどもあるのでそちらも参考にしましょう。

不動産購入の流れ (2)

具体的な物件の希望条件が決まったら不動産会社に相談してみましょう。

希望に適した物件を購入するには信頼できる不動産会社との出会いが大切です。希望条件に適した物件を探すためにもや安心して相談できる不動産会社を見つけることが第一です。選んだ不動産会社に希望条件を伝え、その条件に適した最良の物件情報を提案してもらいます。
しかし大手・中小を問わず、星の数ほど存在している不動産会社の中から最良の不動産会社を選ぶのは至難の業でしょう。知人や友人から不動産会社を紹介してもらえる、もしくは知人や友人が不動産会社に勤務しているといった場合でない限り、信頼できる不動産会社を見つけるのは骨の折れる作業です。

そこで、不動産会社の選び方のポイントをあげてみましょう。
<大手不動産会社か中小不動産会社か>
一般的に大手不動産会社は店舗数が多く、情報量が豊富で幅広い地域の情報を持っています。しかし中小の不動産会社は「地元密着型」が多く、その地域の物件については大手よりも詳しい情報を持っていることがあります。また、中小不動産会社同士の情報交換が活発に行われているので広範囲にわたって情報が集まります。また地元密着型不動産会社なら口コミや地域での評判を聞いてみるのも良いでしょう。
<営業マンをチェックする>
大手・中小不動産会社を問わずそれぞれ事業方針にそれぞれ特徴を持っていますが、営業マン単位でいうとそれほど差はありません。問題は営業マンにも人柄や人格、人間性といった要素が、少なからず接客や対応に表れるという点です。大手にも中小にも誠実な営業マン・いい加減な営業マンがいます。大切なのは、その営業マンの人となりを見て、信頼できるかどうかを判断することです。契約を急がせる、約束の日時や時間を守らない、現地案内をしてくれない、物件の良い所ばかり伝えて欠点の説明をしないなどの営業マンがいれば要注意です。


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